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客戶拒絕pos機(jī)怎么回答
開發(fā)商收款賬戶不是監(jiān)管賬戶
該怎么辦？
客戶咨詢：1、在某樓盤逾期交付買受人主張違約金賠償案件中，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用非合同約定的“監(jiān)管賬戶進(jìn)行收款”，該種涉嫌違規(guī)或違約情形可否構(gòu)成認(rèn)定開發(fā)商在逾期交付中存在過錯(cuò)的依據(jù)？
2、某樓盤因逾期交付或辦證超過合同約定的期限，買受人欲主張起訴解除合同退還購房款與賠償違約金案件，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用于收取定金、首付款賬戶均不是合同約定的“監(jiān)管賬戶”，此類情況可否構(gòu)成買受人起訴解除合同退房的主要理由？
律師答復(fù)：
首先，《商品房買賣合同》中一般都會(huì)在“付款方式“條款中約定“該商品房的預(yù)售資金監(jiān)控銀行為XX銀行某某支行，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱為XX房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司，賬號(hào)為XXX?！边@是標(biāo)準(zhǔn)《商品房買賣合同》模板中必備的條款。
其次，在《商品房買賣合同》中的“預(yù)售依據(jù)中會(huì)顯示：該商品房已由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為XXXX”（以廣州為例）。在“預(yù)售許可證”左下方會(huì)有“預(yù)售款專用賬戶”，該賬戶即為開發(fā)商用于收取買受人支付的購房款專科或監(jiān)管賬戶。
再次，法律規(guī)定廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門監(jiān)管開發(fā)商必須用監(jiān)管賬戶收取預(yù)售款，其基本邏輯在于現(xiàn)在商品房預(yù)售，開發(fā)商必須將收取購房款在政府監(jiān)管之下，用于開銷建設(shè)商品房所需建筑材料、人工成本等費(fèi)用，防止開發(fā)商將預(yù)先收取的購房款挪作它用，導(dǎo)致樓盤逾期、爛尾或暴雷的發(fā)生，進(jìn)而降低群體性案件發(fā)生概率。法律立法宗旨與本意很好，關(guān)鍵看執(zhí)行。（詳見下列《法律依據(jù)》）
最后，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商涉嫌用其它賬戶收取買受人支付的定金、購房款等行為，則是否可構(gòu)成買受人主張逾期交房違約金或解除合同的依據(jù)呢？本律師綜合實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)與法律依據(jù)，對(duì)此給出三點(diǎn)觀點(diǎn)：
第一、嚴(yán)格來說，開發(fā)商涉嫌用其它非監(jiān)管賬戶來收取買受人的購房款行為，其本質(zhì)更應(yīng)當(dāng)屬于逃避行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管行為，買受人有權(quán)向有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行反饋，最終有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)管，要求對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管、罰款、限期整改等。從該角度來分析，這并非其必然會(huì)作為買受人維權(quán)的直接依據(jù)。
第二、從嚴(yán)格按照合同約定來說，既然開發(fā)商涉嫌通過非合同約定的監(jiān)管銀行或賬戶收取購房款，嚴(yán)重危害到買受人的資金安全，而且實(shí)際上在很大程度或直接程度導(dǎo)致了涉案樓盤出現(xiàn)了逾期交付或爛尾的后果，則開發(fā)商已涉嫌違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第三、至于開發(fā)商可承擔(dān)違約責(zé)任是逾期交付違約金還是可直接解除合同，本律師對(duì)此有三點(diǎn)意見：
（1）如查實(shí)銀行流水或通過手機(jī)銀行等查詢得出開發(fā)商用其它非監(jiān)管銀行或賬戶收取購房款，則開發(fā)商違反合同約定無容置疑，則買受人據(jù)此主張開發(fā)商逾期交付違約金依據(jù)就很充足。從過錯(cuò)責(zé)任來說，既然開發(fā)商在收取定金、首付款初已故意規(guī)避政府的監(jiān)管，用其它賬戶收取購房款，將買受人支付購房款挪作他人，導(dǎo)致涉案樓盤逾期交付或爛尾，則開發(fā)商對(duì)此有著嚴(yán)重主觀故意過錯(cuò)，開發(fā)商違約責(zé)任不可推卸，這點(diǎn)應(yīng)大概率得到法院支持。
（2）從買受人是否可解除合同角度，本律師認(rèn)為即使開發(fā)商存在該涉嫌違規(guī)或違約行為，該行為難以達(dá)到影響買受人購房合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)的程度，故如單純以該理由作為唯一論點(diǎn)要求開發(fā)商解除合同，這恐怕難以達(dá)到效果。但是，但是，如開發(fā)商逾期交付或逾期辦證確實(shí)達(dá)到合同約定期限或法律規(guī)定（一般為約定交付期限三個(gè)月為法律容忍期限），則再依據(jù)本論點(diǎn)綜合論證開發(fā)商的過錯(cuò)，最終可從側(cè)面論證合同解除的合法性與合理性，也可論證開發(fā)商對(duì)于合同解除具有不可推卸的責(zé)任，則在主張解除合同賠償違約金的維度（要求嚴(yán)格按照合同約定解除合同承擔(dān)10%違約金或雙倍賠償定金）。如證據(jù)充足與論證充分，該點(diǎn)被法院采納概率較高。
（3）通過悖論論證開發(fā)商相互矛盾，從而達(dá)到主張違約金或解除合同目的。在某逾期交付解除合同糾紛案件中，買受人起訴要求開發(fā)商解除合同賠償違約金，開發(fā)商代理人當(dāng)庭拿出《預(yù)售許可證》欲證明其具有預(yù)售許可資格，合同合法有效。但買受人當(dāng)即提出，根據(jù)《預(yù)售許可證》上載明監(jiān)管賬戶與付款流水憑證可知，開發(fā)商用于收取買受人購房款賬戶并非該監(jiān)管賬戶，正因?yàn)殚_發(fā)商涉嫌通過其它賬戶收取購房款并嚴(yán)重危害買受人資金安全，導(dǎo)致涉案樓盤交付一再逾期，最終論證開發(fā)商對(duì)逾期交付具有責(zé)任，最終達(dá)成解除合同目的。采用該思路，將可能使得開發(fā)商陷入兩難境地，如當(dāng)庭拿不出《預(yù)售許可證》，買受人可主張合同無效退房（當(dāng)然需要其它輔助證據(jù)證實(shí)，否則不要隨便提出）；如開發(fā)商當(dāng)庭拿出《預(yù)售許可證》，則買受人可據(jù)此與銀行付款流水等，論證開發(fā)商用其它賬戶違規(guī)或違約收取購房款。所以，如開發(fā)商確實(shí)用非監(jiān)管賬戶收取購房款，則其無論可提供或不可提供《預(yù)售許可證》，這都可以成為對(duì)買受人有利的說辭。
結(jié)語：
1、該類事件的社會(huì)背景：因疫情原因等，關(guān)于某某樓盤因涉嫌用其它非監(jiān)管賬戶收取購房款導(dǎo)致樓盤逾期、爛尾、暴雷新聞越來越多，這直接原因在于開發(fā)商無充足資金建設(shè)工程或支付材料費(fèi)、人工費(fèi)引起，但其最本質(zhì)原因很可能在于開發(fā)商一開始已用其它非監(jiān)管賬戶收取購房款，進(jìn)而將買受人的購房款挪作它用，才導(dǎo)致資金鏈緊張引起逾期或爛尾。
2、在購房初期給購房者的建議：
（1）在簽訂《商品房買賣合同》中，一般都會(huì)有約定監(jiān)管賬戶信息，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用非合同約定的監(jiān)管賬戶收取定金或首付款，則應(yīng)當(dāng)提出異議并保留相應(yīng)證據(jù)，要求開發(fā)商作出合理的解釋，否則可能為以后發(fā)生糾紛埋下隱患。
（2）如有些開發(fā)商玩套路，在《商品房買賣合同》中刪掉監(jiān)管賬戶信息，即合同中沒有約定監(jiān)管賬戶，則買受人可要求看開發(fā)商的《預(yù)售許可證》。該證上也有注明“監(jiān)管賬戶”信息，買受人可對(duì)比。
（3）如開發(fā)商合同中既沒有約定監(jiān)管賬戶，也沒有預(yù)售許可證（合同中一般都會(huì)約定預(yù)售許可證的編號(hào)等信息），則開發(fā)商的預(yù)售行為原則上為無效，買受人此時(shí)更加不應(yīng)該付款，此時(shí)購房風(fēng)險(xiǎn)很大。
（4）如開發(fā)商有《預(yù)售許可證》，但找各種理由推脫或拒絕給買受人查看，買受人可登陸“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（簡稱：陽光家緣）”或“佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、佛山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局”等官網(wǎng)進(jìn)行檢索，一般也可以看到預(yù)售許可證與監(jiān)管賬戶等信息。
3、在發(fā)生糾紛后，我們應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)：
（1）首先先收集好證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈證明買開發(fā)商已用非監(jiān)管賬戶收取購房款；
（2）自行發(fā)出書面的《告知函》或委托律師發(fā)出《律師函》提出開發(fā)商涉嫌違約或違約事由，并充分告知其法律風(fēng)險(xiǎn)與解決問題的方案；
（3）如開發(fā)商可協(xié)商處理，則以和為貴解決問題；如開發(fā)商拖延時(shí)間或拒絕處理，則再啟動(dòng)法律程序維權(quán)。
法律依據(jù)：《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例（2014修正）》
第三十條預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。
預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。
第三十二條預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。
第三十四條預(yù)售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預(yù)購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。
《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，粵建房函〔2021〕732號(hào)，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
各地級(jí)以上市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：
為認(rèn)真貫徹落實(shí)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房〔2021〕55號(hào)）要求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益，我廳研究制定了《廣東省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》，現(xiàn)印發(fā)給你們。請各地及時(shí)將該風(fēng)險(xiǎn)提示印發(fā)給本轄區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，要求其在銷售現(xiàn)場醒目位置予以公示，并公布投訴舉報(bào)電話，接受公眾監(jiān)督。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的巡查檢查，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售行為，發(fā)現(xiàn)一宗，處罰一宗，并向社會(huì)公告。
廣東省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自銷售商品房，并向購房者收取購房款、認(rèn)籌金、定金、預(yù)訂款等款項(xiàng)的即是風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預(yù)售許可證公示信息不一致的即是風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的即是風(fēng)險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高于備案價(jià)格銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只簽訂線下商品房買賣合同且不及時(shí)網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險(xiǎn)。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團(tuán)購費(fèi)、定金抵購房款等名義明顯低于市場價(jià)格銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。
七、購房者與未辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案或未獲委托的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂購房協(xié)議、合同、認(rèn)購書，或交付定金、意向金、誠意金的即是風(fēng)險(xiǎn)。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。
九、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項(xiàng)權(quán)利的即是風(fēng)險(xiǎn)。
十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內(nèi)容或商品房實(shí)際情況不符的即是風(fēng)險(xiǎn)。
十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規(guī)避限售政策的即是風(fēng)險(xiǎn)。
十二、購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品支付購房款的即是風(fēng)險(xiǎn)。
十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時(shí)簽訂裝修等“雙合同”的即是風(fēng)險(xiǎn)。
廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》（以下簡稱《辦法》），佛建[2020]85號(hào)
第四條規(guī)定，本辦法所稱的商品房預(yù)售款，是指預(yù)購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在本市選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，可優(yōu)先選擇項(xiàng)目的開發(fā)貸款銀行。
一個(gè)商品房預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶。辦理預(yù)售許可證后，監(jiān)管銀行原則上不得變更。
第六條規(guī)定，存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款優(yōu)先保障項(xiàng)目竣工。
第十四條規(guī)定，商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。
預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款時(shí)間，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或者商品房預(yù)售款專用POS機(jī)將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。
預(yù)購人申請抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。
第十五條規(guī)定，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行政檢查，對(duì)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售款的收存和使用予以監(jiān)督。
第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售款收存、使用過程中違反相關(guān)法律法規(guī)的，由相關(guān)部門依法進(jìn)行查處；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。
第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，調(diào)查期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售款，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)助相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款的監(jiān)督使用：
（一）預(yù)售項(xiàng)目被責(zé)令停工；
（二）預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題被調(diào)查；
（三）預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；
（四）預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重的信訪投訴，被房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)查；
（五）預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重拖欠農(nóng)民工工資糾紛情況，被主管部門立案調(diào)查；
（六）房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的其他經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
上述情形處理完畢后，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知監(jiān)管銀行可繼續(xù)按本辦法規(guī)定撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款。
第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市或區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，公示違法違規(guī)行為并錄入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。整改期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門暫停受理該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售許可申請業(yè)務(wù)：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款；
（二）未依照本辦法規(guī)定及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；
（三）未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售款；
（四）以其他款項(xiàng)為名收存商品房預(yù)售款，變相逃避監(jiān)管。
以上就是關(guān)于客戶拒絕pos機(jī)怎么回答,開發(fā)商收款賬戶不是監(jiān)管賬戶該怎么辦的知識(shí)，后面我們會(huì)繼續(xù)為大家整理關(guān)于客戶拒絕pos機(jī)怎么回答的知識(shí)，希望能夠幫助到大家！
