網(wǎng)上有很多關(guān)于鄭州龍湖pos機(jī), 自律換自由 吳亞軍談疫情與龍湖的知識(shí)，也有很多人為大家解答關(guān)于鄭州龍湖pos機(jī)的問題，今天pos機(jī)之家(m.afbey.com)為大家整理了關(guān)于這方面的知識(shí)，讓我們一起來看下吧!
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鄭州龍湖pos機(jī)
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 受到疫情影響，龍湖集團(tuán)的年度業(yè)績(jī)會(huì)第一次采用了在線直播的形式。
還是熟悉的三人組與媒體會(huì)面，他們是龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、CEO邵明曉以及CFO趙軼。
2019年，龍湖交出了一份“穩(wěn)健”的成績(jī)單。期內(nèi)，龍湖營(yíng)業(yè)收入1510.3億，同比增長(zhǎng)30.4%；減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心溢利為155.5億元，同比增長(zhǎng)21.0%；毛利為508.0億元，同比增長(zhǎng)28.5%，毛利率為33.6%；核心稅后利潤(rùn)率達(dá)到15.5%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.3%。
值得關(guān)注的是，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，龍湖的投資性物業(yè)收入達(dá)到57.9億，同比增長(zhǎng)41.5%；租賃住房業(yè)務(wù)“冠寓”截止到2019年底開業(yè)達(dá)到7.5萬間。
“亂世之秋”時(shí)，平淡就是最大的幸福。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期萬科、恒大等企業(yè)相繼發(fā)布年度業(yè)績(jī)及業(yè)績(jī)預(yù)告，多讓市場(chǎng)感到些許悲觀情緒。
這種悲觀情緒也源于新冠疫情給市場(chǎng)帶來的沖擊。疫情期間停工停售，給房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、供貨、現(xiàn)金流等各方面帶來影響，前兩月驟降的銷售額是最直觀的體現(xiàn)。
但吳亞軍卻更愿意將此當(dāng)作“一次好的壓力測(cè)試”，并認(rèn)為是對(duì)龍湖過去所做準(zhǔn)備的一場(chǎng)測(cè)試。
“疫情到來的時(shí)候我們做壓力測(cè)試，預(yù)計(jì)疫情比較嚴(yán)重的情況下，龍湖仍然可以保證正常活著。所以龍湖今年的指標(biāo)穩(wěn)中有增，利潤(rùn)仍然考慮要有所增長(zhǎng)，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)?！?/p>
她所說的強(qiáng)者姿態(tài)，無關(guān)要強(qiáng)、好強(qiáng)，而是過去的沉淀在危難之中能夠產(chǎn)生的爆發(fā)力。
2600億目標(biāo)
龍湖今年穩(wěn)中有增的其中一個(gè)指標(biāo)，是銷售目標(biāo)。
2020年，龍湖將全年銷售目標(biāo)定為2600億，同比增長(zhǎng)7%，增幅較為保守。財(cái)報(bào)顯示，龍湖2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2425億，同比增長(zhǎng)21%，超額完成了10%的全年增長(zhǎng)目標(biāo)。
截至2019年底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2535億元，這也為將來利潤(rùn)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。
不過，今年的疫情帶來了不小的挑戰(zhàn)，絕大多數(shù)房企前兩月銷售有較大的折損，龍湖前兩月也僅完成銷售額171.1億元。
邵明曉稱，疫情雖然帶來了一定沖擊，但處于可控的狀態(tài)，3月中旬武漢以外的售樓處已全部復(fù)工，整體的供貨按照去年預(yù)算，95%以上能夠順利供出來，有信心完成全年目標(biāo)。
“龍湖不需要做供貨節(jié)奏、銷售節(jié)奏、結(jié)利節(jié)奏的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定的目標(biāo)，順利、平穩(wěn)地往前進(jìn)行?！?/p>
按照龍湖的計(jì)劃，今年全年可售貨值為4100億，較去年增長(zhǎng)12%，95%的可售資源集中在一二線和環(huán)都市圈衛(wèi)星城，去化率達(dá)到63%即可達(dá)成年度目標(biāo)。全年主力推售樓盤超過210個(gè)，其中全新項(xiàng)目65個(gè)，去年新進(jìn)入的?？?、徐州、揚(yáng)州等7個(gè)城市陸續(xù)會(huì)有新項(xiàng)目面市，在售城市數(shù)將達(dá)到55個(gè)。
這些離不開龍湖近年來囤下的糧草。2019年，龍湖集團(tuán)首入11個(gè)城市，新增90幅土地，主要位于一二線和環(huán)都市圈衛(wèi)星城，新增收購(gòu)總建面為1731萬平米，權(quán)益建面1273萬平米，權(quán)益地價(jià)790億元，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6186元，預(yù)估總貨值達(dá)到2450億元。
在新收購(gòu)的90宗新地中，66塊來自于招拍掛，24塊來自于收并購(gòu)，招拍掛仍舊是龍湖獲取土地的主要方式?！拔覀儾粫?huì)為了收并購(gòu)而收并購(gòu)，而是看機(jī)會(huì)。”邵明曉稱，龍湖的收并購(gòu)比例保持在25%到30%，且更傾向于項(xiàng)目級(jí)的收購(gòu)。
截至2019年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)進(jìn)入55個(gè)城市，土儲(chǔ)合計(jì)6814萬平米，權(quán)益面積4742萬平米，權(quán)益占比為70%，預(yù)估總貨值達(dá)到9300億元，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米5737元，占2019年平均售價(jià)1.7萬元的33%。
進(jìn)入2020年，龍湖也沒停下納儲(chǔ)的步伐。前兩月，龍湖集團(tuán)已經(jīng)拿下了17個(gè)項(xiàng)目，新增土地建面232萬平米，權(quán)益面積為178萬平米。
自律換自由
“前兩個(gè)月是拿地好時(shí)機(jī)，最近一些熱點(diǎn)城市的地價(jià)已經(jīng)上來了，而且上升得特別迅速，所以這段時(shí)間我們就用頻率換概率，有機(jī)會(huì)就去，能達(dá)到指標(biāo)的就拿，達(dá)不到的就算了?！?/p>
對(duì)龍湖而言，拿地需要恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，即維持一定的凈負(fù)債率及在手資金?！褒埡恢卑凑杖陜糌?fù)債率的控制來倒算拿地金額，全年保持在50%-60%的凈負(fù)債率。”邵明曉透露，今年拿地金額大概率在去年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。
根據(jù)財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)，截至2019年末，龍湖有息負(fù)債總額為1460億元，平均借貸成本為年利率4.54%，平均貸款年限6.04年，凈負(fù)債率為51%，在手現(xiàn)金為609.5億元，同比增長(zhǎng)35%，現(xiàn)金占短期債務(wù)的倍數(shù)達(dá)到4.38倍。
若用趙軼的話說，這是在用“自律換自由”。在不確定性中，穩(wěn)健的盤面和自律的融資給龍湖帶來了從容的底氣?！跋鄬?duì)來說，龍湖的資金能夠耐得住，選擇一些好的時(shí)點(diǎn)拿地，地拿對(duì)了，基本上項(xiàng)目就成了?！?/p>
“現(xiàn)金流不是陰天才著急，天晴的時(shí)候就要著急。龍湖在去年下半年就開始注重現(xiàn)金流，今年1月份就完成了基本的融資?！眳莵嗆姺Q，龍湖今年融不融資已經(jīng)無所謂了。
趙軼稱，龍湖在去年9月和今年1月，成功發(fā)行15億美元債，期限為10-12年的長(zhǎng)年期，成本非常低。今年1月，龍湖集中發(fā)力，已經(jīng)基本將全年融資任務(wù)完成，為應(yīng)對(duì)危機(jī)做好了準(zhǔn)備。
“現(xiàn)在反而是國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性相對(duì)比較寬松時(shí)期，龍湖作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，去公開市場(chǎng)發(fā)一些債券的渠道還是暢通的，我們已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。”趙軼透露，龍湖正在國(guó)內(nèi)申請(qǐng)公司債，開發(fā)貸的額度也很充裕，按揭額度也在做一些應(yīng)對(duì)。
整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)中，吳亞軍在回答一個(gè)問題時(shí)，談到了“強(qiáng)者的姿態(tài)”。面對(duì)疫情帶來的巨大不確定性，龍湖仍要求利潤(rùn)等指標(biāo)穩(wěn)中有增，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。
未來的準(zhǔn)備
為未來做的準(zhǔn)備中，龍湖的商業(yè)和租賃住房絕對(duì)有重要位置。
在2018年，龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)后，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃租房和智慧服務(wù)成為龍湖四大主航道業(yè)務(wù)。
2019年，龍湖投資物業(yè)不含稅租金收入57.9億元，同比增長(zhǎng)41.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。
“2019年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)開始收獲的一年?！逼趦?nèi)，龍湖新開業(yè)10座商場(chǎng)，全國(guó)累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)已達(dá)39座，覆蓋北京、上海、杭州等10座領(lǐng)先的一二線城市，總建面接近377萬平米，整體出租率98.5%。期內(nèi)商業(yè)租金收入達(dá)到47.5億，同比增長(zhǎng)32%。
商業(yè)地產(chǎn)是穿越周期的選擇，不僅能夠帶來租金收入，還有商業(yè)地產(chǎn)升值帶來的隱性收入。不過，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)帶來一定的資金沉淀。對(duì)于龍湖來說，將每年銷售回款的10%以內(nèi)用于投資自持物業(yè)，也意味著將大部分利潤(rùn)沉淀到了商業(yè)地產(chǎn)板塊。
近期，受到疫情影響，實(shí)體商業(yè)幾乎停擺，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)亦受到較大影響。對(duì)此，龍湖對(duì)旗下商場(chǎng)所有商戶實(shí)行超60天租金減半，與廣大租戶共度時(shí)艱。
“龍湖有信心實(shí)現(xiàn)全年60億的租金收入?！惫芾韺犹钩校拇_疫情短期內(nèi)帶來的影響比較大，減免租金也帶來了幾個(gè)億的影響，但未來會(huì)逐步通過運(yùn)營(yíng)消化。
按照規(guī)劃，2020年預(yù)計(jì)有9個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，2021年有10個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，屆時(shí)龍湖累計(jì)開業(yè)數(shù)量將接近60座。
至于同樣在疫情期間受到打擊的長(zhǎng)租公寓，龍湖也定下了今年開業(yè)房間數(shù)量達(dá)到10萬間，收入達(dá)到20億的目標(biāo)。
“剛出生兩歲多就遇到這么大的挑戰(zhàn)，也不是壞事?！鄙勖鲿员硎?，雖然一季度收入受到25%的影響，但目前正通過線上數(shù)字化等方式持續(xù)降本增效，集團(tuán)未來依舊看好租賃住房業(yè)務(wù)。
根據(jù)財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)，截至2019年底，冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬間，目前冠寓的業(yè)務(wù)已經(jīng)布局全國(guó)34個(gè)城市，開業(yè)超6個(gè)月房源出租率為87.3%，租金相比去年大幅提升到11.7億，同比漲幅150%。
以下為龍湖集團(tuán)2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答整理實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問：疫情發(fā)展至今，龍湖在銷售回款和現(xiàn)金流上受到多大影響，將如何調(diào)整開發(fā)及供貨節(jié)奏對(duì)沖疫情影響？目前復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況如何？
邵明曉：這次疫情確實(shí)是來得比較突然，我們從1月末，在集團(tuán)層面做了安排。2月初，龍湖集團(tuán)各地總經(jīng)理已經(jīng)到了各自城市進(jìn)行部署，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也是在2月初都已經(jīng)集結(jié)在所在城市待命。從2月中旬開始，我們陸續(xù)向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)總共153個(gè)售樓處的復(fù)工。全集團(tuán)所有售樓處，除武漢外全部復(fù)工，這是一個(gè)舉措。
第二個(gè)舉措，我們從2月初，在各地政府的統(tǒng)一安排下，申請(qǐng)各項(xiàng)目工地的復(fù)工。從2月下旬開始到3月中旬，全集團(tuán)216個(gè)工地，已經(jīng)96%復(fù)工，這個(gè)比例是非常高的。另一方面，我們還緊抓乙方的勞動(dòng)力供應(yīng)，集團(tuán)有一些數(shù)字化的工具，可以觸達(dá)到乙方的勞務(wù)層面。全集團(tuán)216個(gè)工地所需要的10萬個(gè)左右勞務(wù)崗位，在3月中旬已有96%全部到位。
現(xiàn)在，我們每十天做一次壓力測(cè)試?？傮w來看，應(yīng)該是可以保證今年整體銷售供貨，包括我們的交付，除武漢之外應(yīng)該不會(huì)受太大影響。而我們?cè)谖錆h布局占比較低，供貨占全集團(tuán)大概3%-4%?？傮w看，上半年個(gè)別項(xiàng)目可能會(huì)有一些壓力，但是在未來幾年，無論是供貨還是交付，都沒有特別大的影響。
從市場(chǎng)端來看，我們也敏銳地看到，3月份開始，整個(gè)市場(chǎng)在慢慢復(fù)蘇。我們監(jiān)測(cè)到，長(zhǎng)三角已經(jīng)恢復(fù)到接近八成，我們前天在蘇州的一個(gè)樓盤，311套房子很快售罄；華南的廣州、深圳，西部像成都和西安，這些城市的復(fù)蘇也非?？欤簧蜿?、青島等城市，無論是從市場(chǎng)的信心、來訪和銷售的情況，都是恢復(fù)比較快。我們大的判斷，到4月份整個(gè)銷售市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)回到一個(gè)正常的水平。
應(yīng)該說，面對(duì)疫情，從市場(chǎng)的反應(yīng)和龍湖的執(zhí)行力來講，雖然有些沖擊，但整體可控。不需要做大的供貨結(jié)構(gòu)、銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定目標(biāo)，順利、平穩(wěn)往前運(yùn)行，全年2600億的銷售目標(biāo)有信心完成。
當(dāng)然對(duì)于未來的判斷，我們始終保持審慎、警覺的態(tài)度：一方面加大售場(chǎng)端對(duì)用戶的服務(wù)；另一方面，工程體系、大運(yùn)營(yíng)體系，在抓工程進(jìn)展的同時(shí)，還要注意疫情的防控。
現(xiàn)場(chǎng)提問：當(dāng)前大環(huán)境下，強(qiáng)化主業(yè)、保有現(xiàn)金流是很多房企的第一要義，龍湖的多元化策略是否會(huì)做出一些妥協(xié)？
吳亞軍：首先，C1到C4航道都是我們的主業(yè)，所以都值得強(qiáng)化。第二，我不認(rèn)為我們是多元化，因?yàn)閷?duì)龍湖來講，客戶是差不多的，能力是差不多的，如果跨了一個(gè)領(lǐng)域，是我們能力之外或者是現(xiàn)有客戶之外的客戶，我覺得那叫跨專業(yè)、跨行業(yè)，這一點(diǎn)難度根本不稱其為難題。
第二個(gè)問題，現(xiàn)金流不是今天才注重的，我們?nèi)ツ晗掳肽昃驮谧⒅噩F(xiàn)金流，所以今年年初1月份就完成了全年的基本融資。我們做壓力測(cè)試的時(shí)候，就預(yù)計(jì)疫情比較嚴(yán)重的情況下，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。
今年的指標(biāo)里，哪怕微弱的情況下，仍然要考慮有所增長(zhǎng)，我覺得這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。強(qiáng)，其實(shí)不是說要強(qiáng)、好強(qiáng)，實(shí)際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。我覺得龍湖的團(tuán)隊(duì)，在這次疫情當(dāng)中表現(xiàn)得非常好，我也并沒有為此向全體員工寫過任何一個(gè)字，發(fā)出任何一個(gè)號(hào)召。但是不管是我們的員工去捐贈(zèng)、救助，或者是打通渠道去運(yùn)送，還是員工的防護(hù)（包括養(yǎng)老院），全部能夠保證員工、業(yè)主、商戶的最大安全。
這種時(shí)候就表現(xiàn)出了龍湖最真實(shí)的底子，這一點(diǎn)是讓我非常驕傲的。我認(rèn)為遇到今天這樣的事情，是一個(gè)非常好的壓力測(cè)試，我們過去做的任何準(zhǔn)備，今天都有意義。
一個(gè)公司怎么確定自己的主業(yè)，其實(shí)是能力圈決定的，是時(shí)代機(jī)遇決定的。龍湖怎么轉(zhuǎn)危為機(jī)，這一次疫情對(duì)龍湖是很有借鑒意義和值得總結(jié)的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年龍湖的銷售目標(biāo)是多少？相比去年20%以上的增幅，今年是如何考慮確定這樣的目標(biāo)的？
邵明曉：我們?nèi)ツ甑匿N售是2425億，2020年設(shè)定的目標(biāo)是2600億，應(yīng)該是穩(wěn)健增長(zhǎng)的目標(biāo)。從1月下旬到現(xiàn)在，疫情對(duì)供貨、復(fù)工、銷售，都產(chǎn)生了一定影響，但是總體上處在可控的層面。
按照去年的預(yù)期，現(xiàn)在看整體供貨95%以上是能夠順利地供出來，上半年完成全年的四成應(yīng)該問題不大。總體來講，今年我們還是按照既往的節(jié)奏，保持穩(wěn)健、持續(xù)增長(zhǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：集團(tuán)今年的拿地計(jì)劃是怎樣的？對(duì)全年各個(gè)階段的拿地時(shí)機(jī)是如何判斷的？龍湖過去30%的項(xiàng)目來自并購(gòu)，未來的投資納儲(chǔ)策略，是不是逐漸會(huì)向收并購(gòu)靠攏？
邵明曉：拿地我們是按照全年凈負(fù)債率的控制來倒算，保持50%-60%的凈負(fù)債率水平，今年的拿地金額應(yīng)該會(huì)在去年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。
龍湖總體上財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，現(xiàn)金相對(duì)充裕，所以可以在土地市場(chǎng)相對(duì)冷的時(shí)候多拿一些項(xiàng)目，如果土地市場(chǎng)非常熱，我們就會(huì)緩一緩。從節(jié)奏來看，我們今年1-2月已經(jīng)拿到了17個(gè)項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)相對(duì)來講還是不錯(cuò)的。我們判斷，過去兩個(gè)月肯定是拿地時(shí)機(jī)，最近一些城市的地價(jià)已經(jīng)上來了，尤其是一些熱點(diǎn)城市。所以這段時(shí)間反而我們是平和的心態(tài)，用頻率換概率，有機(jī)會(huì)就去，能達(dá)到我們的指標(biāo)就拿，達(dá)不到就算了。
未來我們也在觀察，且走且看。前提還是守住財(cái)務(wù)紀(jì)律，守住凈負(fù)債率，不拿地王，不拿高價(jià)地，達(dá)到我們的指標(biāo)要求，把節(jié)奏踩好。這幾年下來我們都是這么做的，整個(gè)集團(tuán)包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)、投資系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、營(yíng)銷系統(tǒng)都在聯(lián)動(dòng)，應(yīng)該說已經(jīng)成為一種行活了。
收并購(gòu)，我們保持著差不多四分之一到30%的比例，比較傾向于項(xiàng)目級(jí)的收購(gòu)，相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也不是為了收并購(gòu)而收并購(gòu)，而是看機(jī)會(huì)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：公司如何看近期境外美元債暴跌？今年在融資方面和財(cái)務(wù)盤面方面的計(jì)劃是怎樣的？
趙軼：現(xiàn)在大家也關(guān)注到海外的狀況，債券跌得很厲害，包括疫情的影響、油價(jià)的下滑、地緣政治的因素等等，企業(yè)對(duì)這些因素沒辦法去預(yù)測(cè)，只能夠去預(yù)防。我們基本上在去年9月份和今年1月份，把我們15億額度的美元債全部用完，而且基本是十年到十二年的長(zhǎng)年期，成本是非常低的。
另外，在今年1月份，我們集中發(fā)力，基本上把全年的融資全部完成，應(yīng)該說為應(yīng)對(duì)危機(jī)做好了準(zhǔn)備。
現(xiàn)在反而是國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性比較寬松，雖然說不會(huì)讓這些資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是我們作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，在公開市場(chǎng)發(fā)一些債券，這些渠道目前還是暢通的。
從大環(huán)境上，企業(yè)沒有辦法預(yù)測(cè)、去猜，只能去應(yīng)對(duì)；從小環(huán)境上，我認(rèn)為龍湖今年做好了應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。
下一步融資來看，我們會(huì)在國(guó)內(nèi)申請(qǐng)一些公司債，現(xiàn)在正在過程當(dāng)中，我們國(guó)內(nèi)開發(fā)債的額度是非常充裕的。另外按揭額度也在做一些應(yīng)對(duì)，我們也與銀行建立了總對(duì)總的關(guān)系，專項(xiàng)保龍湖和優(yōu)質(zhì)業(yè)主的按揭額度。
現(xiàn)場(chǎng)提問：管理層稱，未來龍湖的毛利率將穩(wěn)定在25%-30%，依據(jù)是什么？怎么看行業(yè)未來的利潤(rùn)空間？
趙軼：限價(jià)目前看還是一個(gè)長(zhǎng)期策略，非常堅(jiān)定，而現(xiàn)在土地成本有一些下降，我們預(yù)測(cè)行業(yè)未來會(huì)回歸一個(gè)穩(wěn)定的25%-30%的毛利率水平。只要地不拿錯(cuò)，保持戰(zhàn)略主動(dòng)、資金主動(dòng)和供貨主動(dòng)，基本上這個(gè)項(xiàng)目、這個(gè)產(chǎn)品就成了。
邵明曉：另外我們的土地儲(chǔ)備主要聚焦在一二線城市，占了八成。從需求端來看，這些市場(chǎng)是非常有支撐的，只要地不拿錯(cuò)，加上運(yùn)營(yíng)能力、費(fèi)用管控等在行業(yè)內(nèi)相對(duì)做得不錯(cuò)，龍湖保持一個(gè)相對(duì)靠前的毛利率水平是非常有機(jī)會(huì)的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：商業(yè)受疫情的沖擊不小，龍湖對(duì)旗下商場(chǎng)做出了超60天的減租，這將會(huì)對(duì)2020年整體租金收入有多大的影響？
邵明曉：過去這兩個(gè)月的疫情對(duì)于商業(yè)沖擊還是比較大的，2月份關(guān)店的數(shù)量達(dá)到了接近八成。3月份，39個(gè)商場(chǎng)已經(jīng)全部恢復(fù)營(yíng)業(yè)，復(fù)工的面積約有五六成，其中杭州的反應(yīng)是最快的，但是客戶的信心還是在恢復(fù)中。
我們可以觀察幾個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)，第一個(gè)就是大學(xué)和中小學(xué)生開學(xué)的時(shí)點(diǎn)，這會(huì)是商業(yè)開始的恢復(fù)的時(shí)點(diǎn)。從業(yè)態(tài)上來看，現(xiàn)在政府對(duì)教育培訓(xùn)、影院等還是不允許開的，其他的像零售和一些常規(guī)服務(wù)業(yè)態(tài)都恢復(fù)正常了。我們很感動(dòng)的是，在疫情期間，我們后臺(tái)的同事都在忙著，隨時(shí)在做準(zhǔn)備，包括做一些線上直播，而且是用我們自己的數(shù)字化工具在做，跟用戶之間增加黏性。
我們也在行業(yè)內(nèi)率先給出了對(duì)商戶67天租金減半的政策，在行業(yè)內(nèi)這樣的力度是排在前列的。同時(shí)，也與一些金融機(jī)構(gòu)做對(duì)接，給商戶提供貸款支持?？梢钥吹剑虘艉妄埡旖值酿ば哉趶?qiáng)化，這得益于我們的共贏心態(tài)。
我們也發(fā)現(xiàn)有一些城市又出現(xiàn)拿天街的機(jī)會(huì)了，我們也會(huì)去參與。整體上龍湖的天街聚焦在中國(guó)最有量級(jí)的十幾個(gè)、二十個(gè)左右的城市，在每個(gè)城市都是做網(wǎng)格化的布局，所以在地理位置上來講都是有優(yōu)勢(shì)的，也是有相應(yīng)的對(duì)策的。
我們也看到了線下天街的魅力，用戶對(duì)線下天街的依賴和喜愛，因?yàn)榇蠹叶急飰牧耍€上直播只是一方面，他們?cè)敢獾浆F(xiàn)場(chǎng)去。有些城市恢復(fù)得也比較快，像南京等。
從全年來看，我們今年要開業(yè)的九個(gè)天街，招商進(jìn)展情況都還比較順利，除了一些國(guó)際品牌，合作時(shí)間可能要靠后一些。減免租金帶來的幾個(gè)億的影響，我們會(huì)在未來一步一步通過運(yùn)營(yíng)去消化。總體上我們有信心達(dá)成承諾，全年力保60億的商業(yè)租金收入的達(dá)成。
現(xiàn)場(chǎng)提問：長(zhǎng)租公寓行業(yè)在疫情之下經(jīng)歷了更大的打擊，作為四大主航道之一的冠寓，目前經(jīng)營(yíng)面臨怎樣的壓力，發(fā)展計(jì)劃有無調(diào)整？
邵明曉：冠寓是我們一個(gè)新的主航道業(yè)務(wù)，剛剛出生兩歲多就遇到這么大一個(gè)挑戰(zhàn)，但也不是壞事。到去年年底冠寓已經(jīng)開業(yè)了7.5萬間，今年我們會(huì)開到10萬間，速度比之前要調(diào)得更穩(wěn)健一些。去年的收入不到12個(gè)億，今年可能會(huì)有接近20個(gè)億的收入，但今年我們更追求質(zhì)量。
現(xiàn)在的壓力是，因?yàn)橐咔?，一季度收入大概?huì)受到25%的影響。但是我們相信，慢慢地這個(gè)影響就會(huì)消除。中長(zhǎng)期來看，我們還是非常堅(jiān)定，今年開業(yè)10萬間的目標(biāo)也有信心達(dá)成。
我們現(xiàn)在看有幾個(gè)舉措，將會(huì)對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生幫助。第一個(gè)就是我們這個(gè)業(yè)務(wù)從一開始就在做線上化、數(shù)字化，我們的用戶、員工、業(yè)務(wù)場(chǎng)景，數(shù)據(jù)全部在線。我們實(shí)現(xiàn)了冠寓的在線智能定價(jià)，通過數(shù)據(jù)抓取，通過客流和客戶的情況來確定價(jià)格。這令我們一線的效率提高了14%，人房比（一個(gè)人管理的房間數(shù)量）大概提高了一倍多，降本增效的效果明顯，這是未來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)盈利非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。此外，我們跟用戶之間的觸達(dá)非常好，下一步如果能夠跟我們的天街、社區(qū)以及其他的航道的流量打通，對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)還會(huì)有更多的幫助。
冠寓面對(duì)的客層主要是22歲到32歲這樣一批年輕人，目前，我們對(duì)于他們的需求、特征、分布，以及我們的產(chǎn)品、場(chǎng)景方面，已經(jīng)打磨得很清晰了，再加上持續(xù)降本增效，這個(gè)業(yè)務(wù)未來我們還是會(huì)繼續(xù)看好。
現(xiàn)場(chǎng)提問：本次疫情中，我們看到，物業(yè)發(fā)揮了巨大的作用，其社會(huì)形象顯著提升。公司如何看待物業(yè)板塊的發(fā)展空間？智慧服務(wù)中，哪一塊會(huì)是盈利度高的業(yè)務(wù)？疫情期間龍湖智慧服務(wù)表現(xiàn)突出，此前龍湖集團(tuán)又收購(gòu)了綠城服務(wù)，是否有意分拆物業(yè)上市
邵明曉：在這次疫情中，龍湖智慧服務(wù)有26000名員工一直加班加點(diǎn)，奮斗在一線，不斷地為用戶解決他們的當(dāng)務(wù)之急，包括送菜上門、殺菌殺毒、安防保護(hù)、出入管理等，在基本行活方面，團(tuán)隊(duì)在整個(gè)疫情期間的反應(yīng)是非常好的。我們?cè)诤芏喑鞘卸急划?dāng)?shù)刈〗ú块T評(píng)為優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們C4的核心團(tuán)隊(duì)都非常拼。
非?？上驳氖?，在疫情期間，我們打通了線上社區(qū)配送的到家服務(wù)，跟永輝等幾家生鮮供應(yīng)鏈達(dá)成合作，兩個(gè)月下來做了124000單，客單價(jià)達(dá)到59元，而且損耗率在不斷下降。在這樣一個(gè)特殊的時(shí)間內(nèi)，我們發(fā)現(xiàn)這可能是用戶的高頻剛需，在社區(qū)場(chǎng)景里，一方面能解決用戶的需求，另一方面未來可能可以找到一個(gè)新的模式。
C4去年的毛利能夠達(dá)到26%，是比較高的；除基本物業(yè)費(fèi)收入之外的創(chuàng)新收入占比已經(jīng)接近50%。下一步我們想，能不能做到1：2，也就是創(chuàng)新收入達(dá)到物業(yè)費(fèi)收入的一倍。包括社區(qū)內(nèi)租售服務(wù)等其他相關(guān)業(yè)務(wù)組成的增值業(yè)務(wù)包，增長(zhǎng)以及毛利都是比較可觀的。
當(dāng)然，首先我們還是要做好基本的用戶服務(wù)，提升用戶的滿意度和忠誠(chéng)度；第二，通過這個(gè)過程，發(fā)現(xiàn)用戶的一些真實(shí)的需求，通過龍湖的產(chǎn)品和服務(wù)讓他們更加滿意，形成一個(gè)飛輪，這個(gè)業(yè)務(wù)走起來，未來還是非常有魅力的一個(gè)業(yè)務(wù)。
智慧服務(wù)現(xiàn)在還是在龍湖集團(tuán)的四個(gè)主航道業(yè)務(wù)池里的，短期內(nèi)也沒有分拆的計(jì)劃。
現(xiàn)場(chǎng)提問：2019年公司年報(bào)里體現(xiàn)科技收入四個(gè)億，未來是否有意扶植數(shù)字科技業(yè)務(wù)，未來龍湖集團(tuán)在數(shù)字化方面做了哪些布局？
邵明曉：4個(gè)億的收入有很大的一塊是pos機(jī)的收入，另外是數(shù)字化的賦能，大概有1.6個(gè)億左右的樣子。
我們2018年初提出了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的要求，主要是因?yàn)橛脩舻臄?shù)字化，包括我們四個(gè)主航道業(yè)務(wù)，它的一些實(shí)現(xiàn)工具以及場(chǎng)景的不斷數(shù)字化，這個(gè)也是剛剛起步，但要持續(xù)地做。我們不急于把它升級(jí)成為第五大主航道，目前數(shù)字科技在業(yè)務(wù)當(dāng)中的作用是降本增效，這是我們的第一要?jiǎng)?wù)。
第二個(gè)就是在用戶端，在C端不斷提高我們的用戶黏性，也包括C1到C4之間流量的打通。我們?cè)诨A(chǔ)設(shè)施的搭建上面也一直在強(qiáng)調(diào)“OneID、OneData”，只要跟龍湖的產(chǎn)品和服務(wù)有交互的，我們就會(huì)在體系內(nèi)做一些洞察，以便于提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。
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