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租房寶想當(dāng)全國房東的pos機(jī)
揚子晚報網(wǎng)4月10日訊 （記者 馬志亞 通訊員 陸晴晴）口頭租下22套門面房并支付定金，后房東反悔拒不履行協(xié)議。租客只得將房東告上法院，要求雙倍返還定金，那么這樣的口頭協(xié)議是否有效呢？近日，徐州銅山法院審結(jié)了一起租房糾紛案件，法院認(rèn)定原告以口頭協(xié)商并支付定金的行為，構(gòu)成預(yù)約合同，被告須雙倍返還原告定金10萬元。
口頭商定租房協(xié)議并支付定金
原告李梅一直在徐州市區(qū)做服裝生意，去年3月，她想要在銅山萬達(dá)廣場承租店鋪，擴(kuò)大經(jīng)營。她從銅山萬達(dá)售樓處了解到，張玉買下了銅山萬達(dá)廣場公寓某號樓某單元13層，打算對外出租。李梅遂和張玉取得聯(lián)系，不久兩人就見面商談某單元13層共計22套房屋租賃事宜。
協(xié)商過程中，李梅用鉛筆在一張A4紙上記錄了協(xié)商結(jié)果，內(nèi)容為：1.前3年房租，每年31萬元。2.租金付款方式押一付三，裝修期3個月……
幾日后，李梅來到張玉家繼續(xù)協(xié)商房屋租賃事宜。22套房屋中，有4套房屋屬于張玉的兒子王明，當(dāng)日，王明也來到現(xiàn)場。張玉和王明分別拿出身份證件及房屋簽約手續(xù)，向李梅保證房屋權(quán)屬無異議，并向李梅承諾，會盡快辦理上房手續(xù)，等交房時，雙方就到銅山萬達(dá)售樓處簽訂正式租賃合同。
當(dāng)日，李梅通過刷POS機(jī)向張玉支付5萬元定金。張玉則當(dāng)場出具收條，內(nèi)容為：2017年3月17日，收李梅定金5萬元，13××至13××銅山萬達(dá)房屋出租，落款為張玉、王明。
房東稱家庭矛盾拒不履行約定
2017年4月12日，確定租房事宜后李梅與服裝廠簽訂合作合同，約定服裝數(shù)量、類型、交付時間等，并交付廠家定金2萬元。李梅說，正當(dāng)她準(zhǔn)備找人裝修、招聘店員時，突然收到張玉的短信,告知她22套房子是他們家族出錢購買，除了其中4套房屬于兒子王明，其他18套房子是屬于她和弟弟張強共同所有。以往，家族生意主要是張玉來打理，張強并不過問，但這次，張強態(tài)度強硬，不同意出租。
起初，李梅希望張玉解決好家庭糾紛繼續(xù)合作，但多次協(xié)商未果。李梅認(rèn)為，無法合作是因為張玉家庭內(nèi)部房屋產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致，是張玉毀約在先，應(yīng)該雙倍賠償定金及損失。2017年10月，李梅向法院起訴，請求判令張玉、王明雙倍返還定金10萬元并賠償損失2萬元。
法院判決房東雙倍返還定金
2018年1月，銅山法院開庭審理此案。法庭上，張玉和王明辯稱，雙方?jīng)]有形成租金為31萬元的房屋租賃協(xié)議，原告通過其本人書寫的所謂的備忘錄來加以證明本身就不合理,按照交易習(xí)慣，如果雙方對上述內(nèi)容達(dá)成一致，應(yīng)簽字確認(rèn)。5萬元定金是擔(dān)保原告對涉案房屋享有優(yōu)先承租的權(quán)利。
“解決好家庭矛盾后，我們同意繼續(xù)出租，但原告不愿意，她認(rèn)為新定的38萬元過高，這才是雙方最終沒有簽訂房屋租賃合同的最主要原因?！睆堄裾f，他們不存在違約的情形。
法院認(rèn)為，原告李梅與被告張玉、王明通過口頭方式對租賃涉案房屋關(guān)鍵事項進(jìn)行了明確協(xié)商，原告已交付定金5萬元，雙方之間存在口頭預(yù)約合同關(guān)系。因被告違約導(dǎo)致合同解除，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但原告在尚未明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬且尚未簽訂書面房屋租賃合同的情況下，就與案外人商談合作事宜并交付定金，造成的損失超過了預(yù)約合同的信賴?yán)娣秶?，該損失應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)。
近日，銅山法院作出一審判決，房東張玉雙倍返還定金10萬元給租房人李梅。
口頭協(xié)商并支付定金成立預(yù)約合同
該案承辦法官介紹，合同分為預(yù)約和本約。預(yù)約合同是當(dāng)事人為了將來訂立確定性本約，明確相關(guān)事宜，而預(yù)先達(dá)成的協(xié)議，其設(shè)計初衷在于彌補唯有交付標(biāo)的才能使合同成立的缺陷。在實踐中，預(yù)約合同最為顯著的功能即是鎖定交易機(jī)會，使交易雙方在控制成本的同時確保未來交易成功。通常，交易雙方在預(yù)約合同中所表達(dá)的合意等同于合同，以合同制的法效填補誠實信用的不足，以此保護(hù)信賴?yán)?，防范不誠信行為。
而就本案而言，涉案房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，無法即刻簽訂房屋租賃合同，因此雙方約定待過戶后正式簽訂書面租房合同，明確了訂立本約的期限。就租房事宜，原被告進(jìn)行了反復(fù)協(xié)商，明確了租金、付租方式等關(guān)鍵事項，并就此達(dá)成了口頭合意，該口頭協(xié)議是對將來正式簽署房屋租賃合同進(jìn)行的明確安排，從廣義上來說，契約已經(jīng)達(dá)成。此案中，原告支付了定金，被告出具了定金收條，這進(jìn)一步表明雙方具有訂立本約合同的意圖。因為交付定金就意味著，交付一方要通過定金的方式擔(dān)保其履行訂立本約合同的義務(wù)，而接受定金的一方接受定金的行為也表明其具有訂立本約合同的意思。由此，預(yù)約合同已然成立。違反預(yù)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。 編輯：王育昕
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