網(wǎng)上有很多關(guān)于pos機(jī)銷售合同,買賣合同裁判規(guī)則20例 的知識(shí)，也有很多人為大家解答關(guān)于pos機(jī)銷售合同的問(wèn)題，今天pos機(jī)之家(m.afbey.com)為大家整理了關(guān)于這方面的知識(shí)，讓我們一起來(lái)看下吧!
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pos機(jī)銷售合同
本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說(shuō)欄目由甘國(guó)明法官梳理，將《最高法院公報(bào)》上的買賣合同案例作了一個(gè)總結(jié)。其中包含存在代理關(guān)系情形下的合同如何約束、合同效力認(rèn)定、以真實(shí)意思表示確定本約或預(yù)約合同、特殊情境下合同法規(guī)則如何解釋等問(wèn)題。各位讀者可根據(jù)關(guān)鍵詞查看案例主要內(nèi)容，根據(jù)裁判索引更高效地分析實(shí)際案例。
文/甘國(guó)明 沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院法官
來(lái)源/微信公眾號(hào) 小甘讀判例（ggm-dpl）
1.受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同約束受托人與第三人。受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以選擇是否行使介入權(quán)：委托人行使介入權(quán)的，則合同直接約束委托人與第三人，委托人可以要求第三人向其承擔(dān)違約責(zé)任；委托人不行使介入權(quán)的，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，合同仍約束受托人與第三人，受托人可以向第三人主張違約責(zé)任，受托人與委托人之間的糾紛根據(jù)委托合同的約定另行解決。
——上海閩路潤(rùn)貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2016年第1期）
最高法院認(rèn)為：本案所涉的《購(gòu)銷合同》是閩路潤(rùn)公司基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立，現(xiàn)尚無(wú)證據(jù)證明鋼翼公司在與閩路潤(rùn)公司訂立合同時(shí)明知閩路潤(rùn)公司是基于興盟公司的委托與其訂立的合同，故不能依據(jù)《合同法》第402條認(rèn)定該合同直接約束興盟公司。
《合同法》第403條第1款規(guī)定，受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。
根據(jù)該規(guī)定，隱名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入權(quán)直接向第三人主張權(quán)利。委托人行使介入權(quán)，則合同直接約束委托人與第三人，委托人代替受托人成為合同主體，受托人不能行使合同權(quán)利；委托人不行使介入權(quán)的，則合同仍約束受托人，受托人可以行使合同權(quán)利。在閩路潤(rùn)公司向鋼翼公司主張權(quán)利之前，興盟公司并未向鋼翼公司主張權(quán)利，故不能認(rèn)為興盟公司已經(jīng)行使介入權(quán)。既然興盟公司沒(méi)有行使介入權(quán)，則不是《購(gòu)銷合同》的主體，不享有《購(gòu)銷合同》項(xiàng)下的權(quán)利。
閩路潤(rùn)公司雖是基于興盟公司的委托與鋼翼公司訂立《購(gòu)銷合同》，但其是以自己的名義與鋼翼公司訂立的合同，在興盟公司并沒(méi)有行使介入權(quán)的情況下，閩路潤(rùn)公司仍是《購(gòu)銷合同》的主體，有權(quán)行使《購(gòu)銷合同》項(xiàng)下的權(quán)利。因此，在符合法定解除條件的情況下，閩路潤(rùn)公司有權(quán)解除《購(gòu)銷合同》，并要求鋼翼公司返還貨款。
2.在判定合同的效力時(shí)，不能僅因合同當(dāng)事人一方實(shí)施了涉嫌犯罪的行為，而當(dāng)然認(rèn)定合同無(wú)效。此時(shí)，仍應(yīng)根據(jù)《合同法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定對(duì)合同的效力進(jìn)行審查判斷，以保護(hù)合同中無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全和交易秩序。在合同約定本身不屬于無(wú)效事由的情況下，合同中一方當(dāng)事人實(shí)施的涉嫌犯罪的行為并不影響合同的有效性。
——上海閩路潤(rùn)貿(mào)易有限公司與上海鋼翼貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2016年第1期）
最高法院認(rèn)為：根據(jù)上海市第二中級(jí)人民法院關(guān)于李強(qiáng)合同詐騙案的(2012)滬二中初字第120號(hào)刑事判決書，李強(qiáng)以興盟公司的名義委托閩路潤(rùn)公司采購(gòu)鋼材，閩路潤(rùn)公司根據(jù)李強(qiáng)的指定向鋼翼公司購(gòu)買鋼材，李強(qiáng)行賄鋼翼公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，使得鋼翼公司向其控制的鐵申公司購(gòu)貨，并偽造閩路潤(rùn)公司公章簽訂擔(dān)保合同，閩路潤(rùn)公司、鋼翼公司均已支付相應(yīng)貨款，李強(qiáng)通過(guò)鐵申公司收取鋼翼公司支付的購(gòu)貨款后未交付貨物。
以上事實(shí)只是認(rèn)定李強(qiáng)利用其控制的公司實(shí)施犯罪行為，但并沒(méi)有證據(jù)表明閩路潤(rùn)公司明知或參與李強(qiáng)的犯罪行為。據(jù)(2012)滬二中初字第120號(hào)刑事判決書認(rèn)定的事實(shí)，鋼翼公司之所以向李強(qiáng)控制的鐵申公司購(gòu)買鋼材，是因李強(qiáng)賄賂了鋼翼公司的工作人員。在沒(méi)有證據(jù)證明閩路潤(rùn)公司明知或者參與李強(qiáng)實(shí)施的犯罪行為的情況下，閩路潤(rùn)公司與鋼翼公司所訂立的《購(gòu)銷合同》效力不受李強(qiáng)犯罪行為的影響。鋼翼公司關(guān)于《購(gòu)銷合同》因李強(qiáng)構(gòu)成犯罪而無(wú)效的主張缺乏法律依據(jù)，不予支持。
3. 《合同法》針對(duì)“交易習(xí)慣”問(wèn)題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。在運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。
——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2016年第1期）
最高法院認(rèn)為，根據(jù)合同法解釋(二)第七條規(guī)定，“交易習(xí)慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。合同法針對(duì)“交易習(xí)慣”問(wèn)題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性。而本案并不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足的問(wèn)題。在前述立法意旨之外，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。
4. 簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期）
上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣合同無(wú)效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實(shí)意思表示，該買賣合同對(duì)臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。
在第二手的房屋買賣交易中，連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對(duì)連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來(lái)實(shí)現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過(guò)程，但其自始未曾取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。結(jié)合本案來(lái)看，由于第一手的買賣合同已被確認(rèn)為無(wú)效，案外人謝偉忠自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀上無(wú)法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付房屋導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。
5. 判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2015年第1期）
最高法院認(rèn)為，預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。
本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司在 2006年9月20日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進(jìn)行買賣的房屋的位置、面積和價(jià)款，應(yīng)當(dāng)說(shuō)具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無(wú)須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時(shí)在該協(xié)議中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問(wèn)題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商?！?．甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”可見，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，案涉《購(gòu)房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
6.對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2015年第1期）
最高法院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。
本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》時(shí)，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣人的蜀都實(shí)業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實(shí)業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。
7. 在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，對(duì)合同未約定的其他爭(zhēng)議可以通過(guò)《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進(jìn)行補(bǔ)救，并不構(gòu)成法律上或者事實(shí)上的履行障礙。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2015年第1期）
最高法院認(rèn)為，當(dāng)事人已就合同項(xiàng)下房屋的位置、面積和價(jià)款進(jìn)行了明確具體的約定，蜀都實(shí)業(yè)公司已向訊捷公司交付了案涉房屋，訊捷公司支付了 1000萬(wàn)元定金，雖然當(dāng)事人之間在訊捷公司是否應(yīng)向蜀都實(shí)業(yè)公司支付使用案涉房屋的場(chǎng)地占用費(fèi)并承擔(dān)房屋買賣的全部稅費(fèi)問(wèn)題上未達(dá)成一致意見，但在雙方房屋買賣法律關(guān)系的主要權(quán)利義務(wù)均已確定的情形下，上述爭(zhēng)議可以通過(guò)《合同法》第六十一條、第六十二條規(guī)定的合同解釋原則進(jìn)行補(bǔ)救，故并不構(gòu)成法律上或者事實(shí)上的履行障礙。
8.根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對(duì)物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動(dòng)，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2015年第1期）
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定之精神，處分行為有別于負(fù)擔(dān)行為，解除合同并非對(duì)物進(jìn)行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權(quán)的變動(dòng)，而只與當(dāng)事人是否繼續(xù)承擔(dān)合同所約定的義務(wù)有關(guān)。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司確實(shí)仍然對(duì)該房屋享有所有權(quán)，但這并不意味著其可在不符合當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的情形下隨意解除雙方之間的合同關(guān)系。在雙方房屋買賣法律關(guān)系成立并生效后，蜀都實(shí)業(yè)公司雖系該房屋的所有權(quán)人，但其應(yīng)當(dāng)依約全面、實(shí)際履行其在房屋買賣法律關(guān)系項(xiàng)下的義務(wù)。二審判決認(rèn)為在買賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移之前，所有人對(duì)自己的標(biāo)的物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，進(jìn)而認(rèn)定蜀都實(shí)業(yè)公司有權(quán)選擇處分財(cái)產(chǎn)的方式解除合同，并判決迅捷公司將房屋騰退給蜀都實(shí)業(yè)公司，違背了《合同法》保障交易安全的基本原則，系對(duì)《物權(quán)法》的錯(cuò)誤理解與適用，本院對(duì)此予以糾正。
9.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于銷售機(jī)構(gòu)行為承擔(dān)責(zé)任。
——湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2014年第1期）
最高法院認(rèn)為，皓羽公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時(shí)，金華公司已授予皓羽公司獨(dú)家全程的代理權(quán)限。第二，皓羽公司系以金華公司的名義而非以皓羽公司自身名義銷售案涉商鋪。第三，06號(hào)合同和 07號(hào)合同尾部均有蘇金水簽字，06號(hào)合同尾部加蓋有出賣人金華公司的銷售合同專用章，07號(hào)合同尾部亦有皓羽公司以金華公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇金水購(gòu)買商鋪的過(guò)程中還取得了06號(hào)、07號(hào)商鋪的《＜楚天星座＞商品房認(rèn)購(gòu)合同》，該兩份認(rèn)購(gòu)合同均加蓋有金華公司的銷售合同專用章。第五，蘇金水系在樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽訂06號(hào)合同與07號(hào)合同并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)pos機(jī)支付主要購(gòu)房款。
可見，皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認(rèn)定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購(gòu)房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實(shí)施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責(zé)任直接由被代理人承擔(dān)。
10.只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。
——湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2014年第1期）
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！笨梢?，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。
2006年4月皓羽公司作為委托代理人與蘇金水訂立06號(hào)合同與07號(hào)合同，法律后果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號(hào)合同與 07號(hào)合同，此后金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇金水無(wú)法取得 06號(hào)、07號(hào)商鋪，蘇金水即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二項(xiàng)規(guī)定請(qǐng)求金華公司承擔(dān)不超過(guò)其已付購(gòu)房款一倍的賠償。
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合合同法第五十二條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：一方面，合同簽訂后，合同約定的購(gòu)房首付款由大舜公司支付，隨后，大舜公亦以王志強(qiáng)名義繳納了42400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費(fèi)，故應(yīng)認(rèn)定王志強(qiáng)簽訂合同時(shí)明知自己不需要履行合同且也不準(zhǔn)備實(shí)際履行合同。
另一方面，雙方分別以保證人和借款人名義于2008年4月24日與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂了以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》，之后，王志強(qiáng)亦未按約歸還貸款，而是大舜公以王志強(qiáng)的名義償還；王志強(qiáng)雖然曾于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對(duì)貸款予以償還。王志強(qiáng)雖然主張其曾要求大舜公交付房屋并與閆長(zhǎng)印發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，且于2011年6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過(guò)程中其既未向原告繳納購(gòu)房款也未主張償還購(gòu)房貸款。本案應(yīng)認(rèn)定王志強(qiáng)對(duì)大舜公借其名義簽訂商品房買賣合同進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移為非其真實(shí)目的是明知的。
合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，除應(yīng)遵循自愿公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則外，還應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。因本案雙方當(dāng)事人借簽訂商品房買賣合同之名，掩蓋違規(guī)向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金的目的，故依照《合同法》第五十二條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，依法應(yīng)為無(wú)效。雙方因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
12.向特定的對(duì)象出售房屋，而非向社會(huì)銷售，所簽訂的協(xié)議并非商品房買賣合同司法解釋所稱的商品房買賣合同，案件不應(yīng)適用該司法解釋。
——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2013年第10期）
最高法院認(rèn)為，天益公司的該項(xiàng)申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅲ菏紫?，《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”濱海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對(duì)象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會(huì)銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。
13.對(duì)于非商品房買賣合同的一般房屋買賣合同解除權(quán)的行使期限，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》九十五條的規(guī)定，在合理期限內(nèi)行使。何為“合理期限”，由人民法院結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。
——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2013年第10期）
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對(duì)房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒(méi)有規(guī)定，本案當(dāng)事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應(yīng)當(dāng)由人民法院結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。
本案中，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，濱海公司已將案涉房屋交付給天益公司管理、經(jīng)營(yíng)，天益公司已支付了首付款3400萬(wàn)元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共計(jì)向案涉房屋內(nèi)的租戶收取租金18723264．69元及保證金145211元。一旦合同解除，不僅涉及濱海公司、天益公司及王錫鋒之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還涉及到資產(chǎn)及租戶移交等諸多問(wèn)題，且天益公司在2005年12月18日發(fā)出的《通報(bào)函》亦只是表明“擬與貴公司(濱海公司)協(xié)商解除上述協(xié)議”，因此，濱海公司需要充分時(shí)間對(duì)是否解除合同進(jìn)行研究。天益公司在發(fā)出《通報(bào)函》后至濱海公司起訴前，既未履行《補(bǔ)充協(xié)議》項(xiàng)下的付款義務(wù)，亦未表達(dá)過(guò)繼續(xù)履行合同的意愿，其違約行為始終處于延續(xù)狀態(tài)。綜合本案情況，濱海公司收到《通報(bào)函》后，于2006年6月28日提起訴訟，并未超出合理期限。
14.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期）
最高法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)合同法第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立?！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！卑干媸姆荨渡唐贩抠I賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。
本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。
案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng)；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時(shí)《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。
15.借款到期，借款人不能按期償還借款。對(duì)方當(dāng)事人要求并通過(guò)履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期）
最高法院認(rèn)為，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無(wú)力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來(lái)抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉十四份《商品房買賣合同》實(shí)現(xiàn)。
其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無(wú)論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)合同法第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠(chéng)信原則，不應(yīng)得到支持。
因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無(wú)力償還，嘉和泰公司抵押物來(lái)抵頂借款的約定，不符合擔(dān)保法第四十條和物權(quán)法第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。
16.消費(fèi)者購(gòu)買到不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，要求銷售者或者生產(chǎn)者依照食品安全法規(guī)定支付價(jià)款十倍賠償金或者依照法律規(guī)定的其他賠償標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)?，不論其?gòu)買時(shí)是否明知食品不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，人民法院都應(yīng)予支持。
——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號(hào)）
江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：消費(fèi)者是相對(duì)于銷售者和生產(chǎn)者的概念。只要在市場(chǎng)交易中購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)是為了個(gè)人、家庭生活需要，而不是為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者職業(yè)活動(dòng)需要的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“為生活消費(fèi)需要”的消費(fèi)者，屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的范圍。本案中，雙方對(duì)孫銀山從歐尚超市江寧店購(gòu)買香腸這一事實(shí)不持異議，據(jù)此可以認(rèn)定孫銀山實(shí)施了購(gòu)買商品的行為，且孫銀山并未將所購(gòu)香腸用于再次銷售經(jīng)營(yíng)，歐尚超市江寧店也未提供證據(jù)證明其購(gòu)買商品是為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。孫銀山因購(gòu)買到超過(guò)保質(zhì)期的食品而索賠，屬于行使法定權(quán)利。因此歐尚超市江寧店認(rèn)為孫銀山“買假索賠”不是消費(fèi)者的抗辯理由不能成立。
當(dāng)銷售者銷售明知是不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品時(shí)，消費(fèi)者可以同時(shí)主張賠償損失和支付價(jià)款十倍的賠償金，也可以只主張支付價(jià)款十倍的賠償金。本案中，孫銀山僅要求歐尚超市江寧店支付售價(jià)十倍的賠償金，屬于當(dāng)事人自行處分權(quán)利的行為，應(yīng)予支持。關(guān)于歐尚超市江寧店提出孫銀山明知食品過(guò)期而購(gòu)買，希望利用其錯(cuò)誤謀求利益，不應(yīng)予以十倍賠償?shù)闹鲝?，因前述法律?guī)定消費(fèi)者有權(quán)獲得支付價(jià)款十倍的賠償金，因該賠償獲得的利益屬于法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的利益，且法律并未對(duì)消費(fèi)者的主觀購(gòu)物動(dòng)機(jī)作出限制性規(guī)定，故對(duì)其該項(xiàng)主張不予支持。
17.食品銷售者負(fù)未對(duì)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品自行及時(shí)清理，未能及時(shí)檢查待售食品，清理超過(guò)保質(zhì)期的食品，仍然擺放并銷售的，可以認(rèn)定為銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品。
——孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案（最高人民法院指導(dǎo)案例23號(hào)）
江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：食品銷售者負(fù)有保證食品安全的法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的食品自行及時(shí)清理。歐尚超市江寧店作為食品銷售者，應(yīng)當(dāng)按照保障食品安全的要求儲(chǔ)存食品，及時(shí)檢查待售食品，清理超過(guò)保質(zhì)期的食品，但歐尚超市江寧店仍然擺放并銷售貨架上超過(guò)保質(zhì)期的“玉兔牌”香腸，未履行法定義務(wù)，可以認(rèn)定為銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品。
18.通過(guò)買賣合同簽訂主體之間關(guān)系，約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以及買賣合同實(shí)際履行情況，認(rèn)定買賣合同是否構(gòu)成惡意串通、損害他人利益。
——嘉吉國(guó)際公司與福建金石制油有限公司等買賣合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2014年第3期）
最高法院認(rèn)為：首先，福建金石公司、田源公司在簽訂和履行《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》的過(guò)程中，其實(shí)際控制人之間系親屬關(guān)系，且王曉琪和柳鋒分別作為福建金石公司與田源公司的法定代表人在《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》上簽署，王曉琪和柳鋒系夫妻關(guān)系，因此，可以認(rèn)定田源公司對(duì)福建金石公司的狀況是非常清楚的。
其次，《田源公司購(gòu)買福建金石公司資產(chǎn)的價(jià)格為不合理低價(jià)。在受讓人田源公司明知債務(wù)人福建金石公司欠債權(quán)人嘉吉公司巨額債務(wù)的情況下，其以不合理低價(jià)購(gòu)買福建金石公司的主要資產(chǎn)，足以證明田源公司與福建金石公司在簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》時(shí)具有主觀惡意，屬惡意串通，該合同的履行足以損害債權(quán)人嘉吉公司的利益。
第三，《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》簽訂后，田源公司并未根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》向福建金石公司實(shí)際支付價(jià)款。
第四，在匯豐源公司股權(quán)變化的過(guò)程中，可以看出，匯豐源公司在與田源公司簽訂《買賣合同》時(shí)對(duì)田源公司轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)來(lái)源以及福建金石公司對(duì)嘉吉公司的債務(wù)是明知的。
福建金石公司與田源公司簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)及資產(chǎn)買賣合同》、田源公司與匯豐源公司簽訂的《買賣合同》屬于惡意串通、損害嘉吉公司利益的合同。根據(jù)《合同法》第五十二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
19.買受人與開發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過(guò)戶登記的，應(yīng)予駁回。
——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期）
最高法院認(rèn)為：案涉商品房買賣關(guān)系是否真實(shí)存在是本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在。本案商品房買賣關(guān)系明顯與同類的正常交易不符。雖然盛和發(fā)公司與宋宇在訴訟中均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，但對(duì)簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等重要事實(shí)，宋宇多次陳述不一、前后矛盾。在存在上述眾多疑點(diǎn)的情況下，認(rèn)定宋宇與盛和發(fā)公司之間存在真實(shí)商品房買賣關(guān)系，依據(jù)明顯不足。原審判決認(rèn)定宋宇與盛和發(fā)公司之間不存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
20.買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無(wú)權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無(wú)法通過(guò)該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。
——屠福炎訴王義炎相鄰?fù)ㄐ袡?quán)糾紛案（載《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期）
浙江省余姚市人民法院認(rèn)為：在買賣合同中，買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權(quán)的標(biāo)的物。如果出賣人對(duì)有關(guān)標(biāo)的物不享有處分權(quán)，不僅出賣人無(wú)權(quán)出賣，而且買受人也不可能通過(guò)與無(wú)權(quán)處分人簽訂買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。在本案中，屠福炎的父親屠珠花生前于1966年向滕菊仙購(gòu)買房屋時(shí)，受讓的客體應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權(quán)的房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)。滕菊仙對(duì)于該房屋及相應(yīng)四址分明的土地使用權(quán)之外的其他土地，客觀上是不享有宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的。因此屠福炎的父親屠珠花，也不可能通過(guò)與滕菊仙簽訂的買賣合同，而取得滕菊仙享有處分權(quán)之外的其他土地的宅基地使用權(quán)或者集體建設(shè)用地使用權(quán)的。
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