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到時(shí)pos機(jī)用戶不是我的
市住建局嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商收取認(rèn)籌金等行為的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為有關(guān)事項(xiàng)的通知》，昨天發(fā)布后，瞬間刷爆了朋友圈——地產(chǎn)人在轉(zhuǎn)發(fā)，正在或準(zhǔn)備買房的人也在轉(zhuǎn)發(fā)。
只是，關(guān)注點(diǎn)各異。
開發(fā)商、房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)等，多少有些憂心于此前通過收錢來提前圈定購房客戶、營造“搶購”范圍、促進(jìn)銷售的一些“玩法”，今后怕是不能再玩了。
購房者，則多少還有些疑慮——規(guī)定雖好，能否不折不扣地得到貫徹執(zhí)行？能否真正成為可用以維護(hù)自己購房權(quán)益的有力武器？
不管是怎樣的心思，根本的基礎(chǔ)，還是在賣房的想要收、買房的不得不交的各種各樣名目的動(dòng)輒數(shù)萬、十?dāng)?shù)萬甚至幾十萬、上百萬元的錢上面。
事實(shí)上，這種種與購房相關(guān)的錢，已經(jīng)在寧波樓市上持續(xù)了很多年。由其引發(fā)的種種購房糾紛，也不絕如縷——特別是在樓市火爆的時(shí)候。
那么，寧波樓市上到底有多少名目的這類錢？
PART.1 認(rèn)籌金案先說兩起投訴。付女士的投訴是最近的。
上個(gè)月，她看中了鎮(zhèn)海區(qū)某樓盤一套90多平方米的期房。雖然這個(gè)樓盤的房子很緊俏，但付女士還是想要參加搖號(hào)，試試運(yùn)氣。
想有搖號(hào)資格，付女士得付50萬認(rèn)籌金。
因?yàn)橐粫r(shí)間拿不出這么大一筆錢，回家后，付女士就想辦法向親戚朋友借，最后湊到了50萬元，在6月25日到售樓處交錢。
“當(dāng)時(shí)銷售是用POS機(jī)刷我的卡的，這個(gè)錢就是轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)到哪里我不知道。當(dāng)時(shí)問了如果沒買到什么時(shí)候可以退錢？銷售只說很快的，沒說具體幾日?！?/p>
3天后，開盤了
資料圖片。圖文無涉
這次開盤有500多套房源，但開盤現(xiàn)場來了1000多組客戶。
根據(jù)付女士的回憶，當(dāng)天大概傍晚六點(diǎn)半開盤，她等到九點(diǎn)多才被搖中。因?yàn)檫M(jìn)場太晚，付女士心儀的戶型已經(jīng)被認(rèn)購?fù)炅?，只剩一些大面積的房子，只好放棄作罷。
搖號(hào)結(jié)束后，付女士就去辦理退籌手續(xù)，被告知7月15日后才能退款。
“50萬不是一筆小數(shù)目，我還是借來的，要還給別人的。我估測(cè)了下，就算現(xiàn)場有500人沒買到，那就涉及到2.5億元的資金。這么大一筆錢，為什么要隔這么久才給退？”
付女士向有關(guān)部門多次上訴。終于，在7月10日，開發(fā)商將這筆錢退還給了她。
PART.2 定金案相比之下，劉女士沒那么幸運(yùn)。
劉女士在2018年4月購買了慈溪一個(gè)叫月桂府的樓盤的房子。房子面積124平方米，總價(jià)110萬元，首付44萬元，按揭貸款66萬元。
但是劉女士在購房時(shí)還交了一筆15萬元的定金。
蹊蹺的是，這筆定金并沒有包含在房款里。時(shí)隔一年，開發(fā)商也沒有退還給她。
資料圖片。圖文無涉
“我第一次去售樓處時(shí)，銷售說看中要買的話需要先交15萬元定金。我也是個(gè)生意人，按我的理解，定金是包含在總價(jià)里面的，我覺得這也合理，所以當(dāng)時(shí)就交了。”
去年5月，劉女士再次前往售樓處，簽訂購房合同、支付首付款、辦理按揭，這時(shí)，劉女士發(fā)現(xiàn)15萬元定金并沒有包含在房子總價(jià)內(nèi)。
“開發(fā)商跟我說購房后會(huì)退還定金的，但銷售給我正式購房發(fā)票時(shí)，把那15萬定金的收據(jù)收回去了，當(dāng)時(shí)我還沒意識(shí)到，覺得反正以后還有各種錢要交的，到時(shí)抵扣就好了，不過我拍照留底了?，F(xiàn)在回想下，當(dāng)時(shí)是被套路了?！?/p>
劉女士向記者展示了這張收據(jù)，但收據(jù)上的蓋章并不是這家開發(fā)商，而是上海恒屋置業(yè)顧問有限公司。劉女士是隔了很久后才發(fā)現(xiàn)，這是一家第三方銷售公司。
前幾天，劉女士又去往售樓處，要求開發(fā)商退還那15萬元定金。工作人員給劉女士做了一個(gè)登記，但是沒有提及何時(shí)退錢。
我們記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于這筆15萬元的定金，還有其他的說法。
劉女士稱，在買房時(shí)，銷售說這個(gè)錢是要用來綁定車位的，收據(jù)上的交款項(xiàng)目寫的則是房屋內(nèi)購金。
成立了業(yè)主群后，業(yè)主們熟絡(luò)了起來，群里討論定金去向的人越來越多。無一例外，這些收據(jù)都被售樓處的工作人員收走了。
隨著時(shí)間的流逝，售樓處的銷售換了一撥又一撥，劉女士已經(jīng)找不到當(dāng)初賣她房子的銷售。
“開發(fā)商自己也說不清楚，互相推卸責(zé)任，還說他們正在跟這家第三方公司打官司……”
目前，劉女士等業(yè)主依然沒有收到開發(fā)商的退款。
PART.3 到底有多少錢要交？上面兩個(gè)案例中，付女士交的那50萬元，開發(fā)商說是認(rèn)籌金。劉女士交的10萬元，開發(fā)商說是定金。
如果買過期房，可能你還交過——
“存X萬抵X萬”的“存抵金”或電商費(fèi)可以按日享受開盤時(shí)房款優(yōu)惠的“日進(jìn)斗金金”“保證可以讓你買到房”的所謂付給開發(fā)商內(nèi)部人士的茶水費(fèi)意向金預(yù)訂款……樓盤開盤前，到底有多少種名目的錢，開發(fā)商是要購房者交的？——事實(shí)上，在樓市火爆、一房難求時(shí)，購房者是不得不交這些錢的。
一位在房產(chǎn)行業(yè)從事了9年的案場負(fù)責(zé)人向記者坦言：
“我也說不清楚到底有多少種錢。”
資料圖片。圖文無涉
其實(shí)“存抵金”、意向金、電商費(fèi)等等這些費(fèi)用，本質(zhì)是一樣的——
通常是樓盤在尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證前，開發(fā)商委托第三方收取，目的是提前鎖定購房客戶、營造購房氣氛，進(jìn)而用以作為確定開盤套數(shù)、開盤價(jià)格等的參考。
總之，就是開發(fā)商銷售手段之一種。
而在領(lǐng)了預(yù)售證后收的錢，可能就會(huì)變成認(rèn)籌金、定金了。
一般而言，像付女士交的認(rèn)籌金，就是常說的開發(fā)商要求意向客戶驗(yàn)資或凍資的錢，最后如果買了房，就會(huì)轉(zhuǎn)成首付款的一部分，如果沒買到或放棄買房，這筆錢會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)退還。
至于定金，一般是不退的，最終會(huì)變成首付款的一部分。像劉女士交的可以退的“定金”，不是嚴(yán)格意義上的定金，更像是意向金。
不過，各家開發(fā)商各有各的操作規(guī)則，有些錢，在這家開發(fā)商那里是同一類錢，在那家開發(fā)商處可能就是兩類錢了——比如意向金和認(rèn)籌金
就在市住建局下發(fā)通知的同一天，購房者姜先生收到了下應(yīng)一樓盤的通知。通知大意是：樓盤從7月17日17:30正式啟動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)，本次認(rèn)籌活動(dòng)只針對(duì)驗(yàn)資客戶，認(rèn)籌金額10萬元。
這里面，驗(yàn)資、認(rèn)籌，便是兩筆錢。
昨日，記者在該售樓處門口隨機(jī)采訪了幾位購房者。
一位剛辦理完認(rèn)籌手續(xù)的王大媽表示，這是第二次交錢，上一次也交了10萬元，但不清楚交的是什么錢，也不知道錢的去向，不知道這個(gè)樓盤有沒有領(lǐng)到預(yù)售許可證。
“開發(fā)商讓我交，我就交了?！?/strong>
“大概一周前交過一筆10萬元的意向金，沒有打給第三方，就是凍結(jié)了，開發(fā)商說要等開盤以后才解凍?！绷硪晃毁彿空哧愋〗闳缡钦f。
隨后，記者通過電話聯(lián)系到該樓盤開發(fā)商方面一位營銷負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人解釋：“讓客戶交的第一筆十萬元資金是凍結(jié)在客戶賬上，就是驗(yàn)資的一種操作。這次是認(rèn)籌金?！?/p>
在采訪“開盤前購房者到底要交多少種錢”這個(gè)問題的過程中，記者得到的答案多到把自己完全搞暈了——
有的錢，是開發(fā)商收的有的錢，是開發(fā)商委托第三方機(jī)構(gòu)收的有的錢，沒買到房可以退有的錢，不能退有的錢，用以證明你的購房誠意有的錢，用以證明你的購房實(shí)力……但不管怎樣的千變?nèi)f化，其實(shí)有一點(diǎn)，早在五年前政策就已明確——
在樓盤未領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，不管什么費(fèi)用，開發(fā)商或第三方機(jī)構(gòu)都是不允許收取的。
市住建局在2014年4月23日曾發(fā)過一個(gè)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售行為的通知》，通知第七條明確：
未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（銷售代理）機(jī)構(gòu)……不得在項(xiàng)目售樓處（銷售現(xiàn)場）以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款、“認(rèn)籌金”、“誠意金”、“存抵活動(dòng)”等性質(zhì)的資金。也是因?yàn)樵缬袑?duì)開發(fā)商收取各種名目資金的規(guī)定，此次新規(guī)出來，才會(huì)有購房者對(duì)之能否得到貫徹執(zhí)行的疑慮。
PART.4 新規(guī)能否治“痼疾”？此前的規(guī)定，對(duì)于開發(fā)商或代銷、分銷、電商這些機(jī)構(gòu)在樓盤未領(lǐng)證前就收錢的行為，只是說了“不能做”，沒有說“做了會(huì)怎么樣”。
但可以看到，這次新規(guī)明確規(guī)定，開發(fā)商在這方面犯規(guī)的話，住建部門會(huì)暫緩受理樓盤預(yù)售許可申請(qǐng)，“情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究法律責(zé)任?！?/p>
領(lǐng)不到預(yù)售證，就賣不了房，這對(duì)于當(dāng)前普遍奉行高周轉(zhuǎn)模式、希望盡快賣房盡快回籠資金的開發(fā)商來說，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還是有一定威懾力的。
另外，此次新規(guī)明確，預(yù)訂款額度不得超過房源商業(yè)按揭的首付款；同時(shí)規(guī)定，在購房意向人數(shù)與預(yù)售房源套數(shù)比達(dá)到或超過2:1時(shí)，如公開搖號(hào)，應(yīng)聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，就搖號(hào)過程和結(jié)果出具公證書并公示。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這可以剎一剎開發(fā)商在房子不愁賣的情況下，動(dòng)不動(dòng)就把驗(yàn)資、凍資的金額提高到“嚇人”程度的風(fēng)氣——像前不久東部新城一樓盤的一次開盤，要求凍資額高達(dá)170萬元。
所謂——
“全款的往里走、按揭的不要堵門口、公積金的把小黃車挪走”……資料圖片。圖文無涉
相比之下，此次新規(guī)對(duì)于驗(yàn)資資金、凍資資金、預(yù)訂款等退還時(shí)限的規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能在實(shí)際操作中會(huì)有難度。
新規(guī)要求，凍資的資金應(yīng)在購房者未買到房或放棄購房之日起3個(gè)工作日內(nèi)解除凍結(jié)；預(yù)訂款則應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)予以全額退還。
“凍資款還好說，銀行解凍就可以了，但一般打進(jìn)開發(fā)商賬戶的預(yù)訂款，一些全國性的大房企退還時(shí)，有可能需要通過總部走流程，時(shí)間上恐怕不一定能夠做到這么快?！?/p>
上述昨天認(rèn)籌的位于下應(yīng)的那個(gè)樓盤，此前在發(fā)給購房者的通知中說明，開盤未選房成功的客戶，認(rèn)籌金將在售樓處辦理退籌手續(xù)后20個(gè)工作日原卡退還。
在新規(guī)出臺(tái)后，樓盤開發(fā)商方面營銷負(fù)責(zé)人就此表示：“接下來我們會(huì)嚴(yán)格按照住建局的要求更改?！?/p>
新規(guī)的威力，或許尚待觀察。
但不管如何，對(duì)于購房者來說，有了市住建局這份規(guī)定相對(duì)比較細(xì)致的通知，在碰上開發(fā)商要收取各種各樣名目的錢的時(shí)候，至少有了一件維護(hù)自身權(quán)益的“武器”。
但愿今后所有購房者都不用再遭遇到與付女士、劉女士類似的遭遇。
寧波晚報(bào)記者 鐘婷婷 編輯 葛淑雅
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